Partners at Work B.V.

Hooftlaan 1
1401 EA te Bussum
The Netherlands

Routeplanner

Tel: +31 (0)35 6940425

info@partnersatwork.nl

Mascha Hendrickx & Carolien van Eggermond

VASTGOEDVROUWEN

INTUÏTIE FAALT NOOIT

Mascha Hendrickx en Carolien van Eggermond vormen een intrigerend tandem. Hendrickx is de nieuwe CFO van Syntrus Achmea Real Estate & Finance (SAREF), terwijl Van Eggermond zetelt in de RvT van de hypothekenfondsen van SAREF, waar ze de belangen van institutionele beleggers vertegenwoordigt. Beide kanten van de SAREF-tafel zaten zodoende naast elkaar tijdens hun gesprek met Ingrid Reichmann van Partners at Work. Die teamgeest is ook welkom, want er ligt nogal wat op het bordje van de vastgoedwereld. De woningbouwproductie haperde al door hoge bouwkosten en tekort aan personeel, stikstof en PFAS stagneren de noodzakelijke woningbouw verder en maken bovendien wonen voor starters nóg onbetaalbaarder. Niettemin zal SAREF nooit concessies doen aan haar ambitie om met betekenis in vastgoed te beleggen, zegt Hendrickx. Wat wil zeggen: duurzame investeringen met oog voor financieel én maatschappelijk rendement.

 

De ontmoetingsplaats bij SAREF is ingericht op een open, creatief gesprek. Grote ramen bieden onder meer uitzicht op de A5. Een uitzicht dat de huidige maatschappelijke onvrede perfect illustreert, want tijdens het interview staat een rij tractoren met knipperende lichten op de fly-over van de A5. “Dat zijn boeren die naar het provinciehuis in Haarlem gaan om te protesteren tegen de strenge stikstofregels die gelden in Noord-Holland. Ze willen zich uit protest laten registreren als Friese boeren, want in Friesland gelden minder strenge regels”, zegt Hendrickx. Je kunt met andere woorden niet om de onrust heen. Flinke uitdagingen dus voor SAREF, dat al een halve eeuw een vooraanstaande vermogensbeheerder in vastgoed en hypotheken is voor institutionele beleggers, en waar Hendrickx op 1 juli als directeur financiën is begonnen na achttien jaar accountancy bij KPMG. Opvallend detail: SAREF was daar haar eerste controle klant. Daardoor ontstond ook haar voorliefde voor alles wat te maken heeft met beleggingsfondsen, vastgoed en hypotheken. En wist ze bovendien hoe prettig het samenwerken was.

 

Vanwaar de overstap van een gereputeerd Big Four kantoor naar SAREF?

“Als accountant kijk je vaak terug. Ik was soms nog bezig met jaarrekeningen en controles van drie jaar oud. Gaandeweg ging ik me steeds meer afvragen wat daar nou eigenlijk de relevantie van was. Bovendien toetste ik aan geldende normen en schreef ik talloze rapporten voor klanten om aan te geven wat in hun concrete geval nodig was om aan die regels te voldoen. Relevant werk, maar voor mij rees ook de vraag: hoe mooi zou het niet zijn om mijn achttien jaar ervaring met meer dan vijftig verschillende vermogensbeheerders eens naar de andere kant van de tafel te verplaatsen? Kijk, het is heel interessant om als Max Verstappen rondetijden te meten, maar in mijn rol van accountant kwam ik nooit verder dan te signaleren waar het probleem zat. Terwijl, wat is er nou leuker dan om zelf achter het stuur te gaan zitten en niet alleen je prestaties te meten maar ook te zorgen dat je impact hebt en samen met een team van collega’s de resultaten verbetert?”

 

Carolien, wat was jouw drijfveer om in de RvT van SAREF te stappen?

Van Eggermond: “Ik ben 25 jaar een soort Max Verstappen geweest, zowel bij Rabobank als JP Morgan. In de jaren negentig hield ik met bezig met allerlei complexe derivaten. Ook deed ik er naast finance en control tevens heel veel in hypotheken en hielp ik de finance and risk- en treasury afdelingen opzetten. Ik merkte daarbij dat ik vaak een andere visie had dan het senior management. Bovendien waren we erg intern gericht bezig. Ik wilde daaruit stappen om te kijken hoe ik daarbuiten impact kon hebben. Zodoende begon ik voor mezelf en keek ik of ik mijn inhoudelijke kennis en ervaring op een breder spectrum binnen brede organisaties kon inzetten. Ik zit nu een half jaar in de RvT van SAREF namens de participanten en behartig dus de belangen van de beleggers. Dat is heel motiverend, want ik heb zelf veel hypotheken verpakt verkocht waarvan ik me later afvroeg of de belegger wel begreep wat hij kocht. Ik zie nu beleggers massaal in hypotheken stappen en heb, gezien de kennisachterstand bij veel beleggers, met mijn achtergrond dus een belangrijke rol te spelen.”

 

Wat houdt jullie motto ‘beleggen met betekenis’ precies in?

Hendrickx: “Ten eerste kiezen we voor duurzame investeringen. Daarmee bieden we onze stakeholders een gezonde en financiële toekomst in een aantrekkelijke leefomgeving. Financieel en maatschappelijk rendement gaan daarbij hand in hand. Al onze investeringen moeten maatschappelijk een positieve impact hebben en goed en zorgvuldig worden uitgevoerd. Daarvoor werken we met twintig doelstellingen verdeeld over vier ESG-thema’s: investeren in de wereld van morgen, relaties met stakeholders intensiveren, optimale dienstverlening en producten, alsmede stimuleren van innovatie. Daarnaast is uiteraard ook het financiële plaatje relevant. Uiteindelijk willen we aantrekkelijke rendementen maken voor onze Nederlandse- en internationale klanten, en outperformance realiseren. Dus beleggen met betekenis gaat heel breed, het moet niet alleen onze interne organisatie ten goede komen, maar ook al onze stakeholders, zoals onze klanten.”

 

Maar uiteindelijk wil iedereen beleggen met betekenis.

Hendrickx: “Ja, maar wij willen de beste vastgoed- en hypotheekbelegger in Nederland zijn. Namens meer dan 60 institutionele beleggers beheren wij 23,3 miljard euro in woningen, winkels, zorgvastgoed, kantoren, hypotheken en internationaal vastgoed. Het belang van onze klanten staat centraal in onze dienstverlening. Zo verwachten onze klanten steeds meer dat we toekomstgerichte analyses opleveren en niet dat we rapporteren en monitoren op basis van terugkijken naar het verleden.”

Van Eggermond: “De verduurzaming van het onderpand sluit ook aan bij een behoefte van beleggers. Dat willen we doen met behoud van rendement, wat in hypothekenland nog een uitdaging is. Zie om te beginnen maar eens heel concreet te maken wat consumenten precies moeten ondernemen om aan de verduurzamingseisen te voldoen. Daarnaast blijft de combinatie van verduurzaming en een hoog financieel rendement een spanningsveld.”

Hoe kijken jullie naar de hypothekenmarkt, wat zijn daar de belangrijkste ontwikkelingen?

Van Eggermond: “Bijvoorbeeld dat de overheid wil dat we de Nederlandse hypotheekschuld afbouwen. Daardoor worden de regels voor betaalbaarheid en de Loan to Value-normen strakker. In combinatie met de sterk stijgende huizenprijzen kunnen starters bijna geen woning meer kopen, zeker niet in de Randstad. Dat vind ik zorgelijk, gezien het aantal betaalbare woningen dat we nodig hebben. Daarnaast komen veel pensioenfondsen, die circa twintig jaar geleden uit hypotheken waren gestapt, nu ineens weer massaal terug. Bovendien komen er veel buitenlandse beleggers bij. Verder worden grootbanken kleiner en zie je steeds meer regiepartijen op de markt komen die zelf geen beleggingsbelang hebben maar voor korte of langere tijd geld aan deze markt willen verdienen. Als je geldstromen aan dergelijke partijen overlaat, dan komt dat de continuïteit van de geldverstrekking aan huizenkopers niet ten goede. Niet voor hun huis, maar ook niet voor de verduurzaming die ze eventueel willen realiseren. Daarom is het essentieel dat we niet alleen naar beleggersrendement maar ook naar het belang van de consument kijken.”

Hendrickx: “Wij zien een aanhoudend grote belangstelling van institutionele beleggers voor woninghypotheken. Het rendement-risicoprofiel van deze asset class blijft zeer aantrekkelijk, zeker nu de ECB de rente aanhoudend laag houdt.”

 

Zien jullie interessante nieuwe innovaties voor de vastgoedmarkt?

Van Eggermond: “Met name bij zorgvastgoed zie je veel gebeuren. Vroeger had je een bejaardenhuis, een verpleeghuis en een hospice en dat was vooral vanuit de overheid georganiseerd. Nu probeer je ook private beleggers in die markt te krijgen waardoor je wellicht duurzamere lange termijn oplossingen kunt organiseren. Zodat niet halverwege de wetgeving wordt aangepast en het financieringspotje wegvalt. Je ziet nu ook totaaloplossingen ontstaan. Daarbij wordt niet alleen het zorgvastgoed, maar onder meer ook de zorg en het onderhoud van het pand geregeld en werk je dus samen met zorgpartijen. Dat levert interessante all-in concepten op, die ook terugkomen in zorgfondsen, onder meer van SAREF.”

 

Mascha, hoe wil jij zelf van betekenis zijn in jouw huidige rol?

Hendrickx: “In mijn achttien jaar accountancy heb ik veel samengewerkt met CFO’s en viel me op dat die vaak te weinig op de dossiers zaten. Ze gingen vaak erg hoog over. Wat ik vanuit hun rol weliswaar snap, maar dat neemt niet weg dat er onderwerpen zijn die er vanuit financieel of strategisch vlak écht toe doen. Dan moet je dus ook die dossiers in. Want zo kun je veel beter de verbinding en samenwerking met je RvT zoeken en krijg je ook goede inhoudelijke discussies. Als accountant merkte ik vaak dat nadat je op RvC-bijeenkomsten je controleplan had gepresenteerd, je daar desgevraagd vrijwel geen vragen over kreeg en je voor je het wist weer buiten stond. Dat wil ik in mijn huidige rol beslist anders doen. Ik wil op dergelijke bijeenkomsten meer interactie.”

Soms zijn fraude risico’s in vastgoed helaas moeilijk te vermijden. Hoe voorkomen jullie dat er rotte appels in jullie mandjes belanden?

Hendrickx: “Daartoe hanteren we de zogeheten three lines of defence. Daarbij gaat het om meer dan alleen maar organisatiestructuur en het benoemen van rollen. Het is een manier van werken en denken die zorgt voor een sterke risicocultuur en het nemen van verantwoordelijkheid voor het managen van risico’s en interne beheersing. Hierbij gaat het om scheiding tussen drie belangrijke functies: de eerste lijn ofwel de business, waar ik zelf onderdeel van uit maak, daarnaast de tweede lijn, de afdeling risk management en compliance, en tot slot de derde lijn, de interne accountantsdienst.”

“Bij aan- en verkooptransacties worden diverse rollen binnen SAREF betrokken, waaronder bijvoorbeeld de RvT in een adviserende rol als de transactie boven een bepaald bedrag uitstijgt. Dat voorkomt grotendeels risico’s op verkeerde in- en desinvesteringen.”

Van Eggermond: “En daarbij moet je normenkader altijd prevaleren, wat betekent dat je nu eenmaal niet alle deals kunt doen.”

Met andere woorden; constante alertheid is geboden en ook een goede bedrijfscultuur helpt enorm. Hoe die eruitziet? Dat is in elk geval een cultuur met feminiene trekken, zegt Hendrickx. “In zo’n cultuur is men aanspreekbaar, durft men zich kwetsbaar op te stellen en is men communicatief en intuïtief ingesteld.” Haar intuïtie is een belangrijk navigatie instrument. “Intuïtie faalt nooit. Ik heb geleerd dat als er voor mijn gevoel iets niet klopt, ik altijd moet doorpakken.”