Sander Paul van Tongeren en Josien Piek
GRESB: AANJAGER VAN VERDUURZAMING IN VASTGOED EN INFRASTRUCTUUR
Het is al mooi als een nieuwe speler iets losmaakt in een markt. Maar het mag opzienbarend heten wanneer een hele sector de innovatie van die nieuwe speler omarmt, tot standaard verheft en meehelpt die verder te ontwikkelen. Dat succes bleek weggelegd voor GRESB dat in 2009 een duurzaamheidsbenchmark voor vastgoed en, vanaf 2016, voor infrastructuur introduceerde. De verdere verfijning van deze mondiale barometer voor de duurzaamheidsprestaties van real assets gaat voort. Ook de ambities van Sander Paul van Tongeren (medeoprichter en managing director) en Josien Piek (director EMEA) strekken verder. “We willen dat GRESB nóg meer mainstream wordt.”
De korte geschiedenis van GRESB leest bijna als een oerknal. Nog maar negen jaar geleden begonnen Sander Paul van Tongeren en Nils Kok namens APG en de Universiteit van Maastricht en in samenwerking met APG, PGGM en het Britse pensioenfonds USS een startup met nul medewerkers. Tegenwoordig telt GRESB er vijfentwintig. Nu rapporteren wereldwijd meer dan 900 vastgoedportefeuilles en 355 infrastructuurfondsen en assets aan GRESB. In totaal vertegenwoordigen deze gezamenlijke spelers een waarde van 4,1 triljoen euro, ofwel 4.100 miljard, wat neerkomt op bijna 5 keer het BNP van Nederland.
Een ontzagwekkend getal, vindt ook Piek. Voordat ze naar GRESB overstapte, werkte ze als bankier met miljoenen en later bij vermogensbeheerders met miljarden euro’s. “Ik vind het bijzonder dat ik hier voor een organisatie werk die qua omvang veel kleiner is, maar waar de aan ons rapporterende vastgoedondernemingen, infrastructuur- en vastgoedfondsen een onvergelijkbaar veel hoger kapitaal vertegenwoordigen. Dat bedrag is de optelsom van de bijna 80.000 gebouwen (kantoren, winkels, distributiecentra) en infrastructuur (vliegvelden, wegen, havens) die hun informatie op duurzaamheid aan de investeerders verstrekken via de GRESB portal.” Om die gezamenlijke verbetering van duurzaamheidsprestaties van de vastgoed en infrastructuur sectoren inzichtelijk te maken is het GRESB-oprichter Van Tongeren altijd te doen geweest. “We benchmarken niet om het benchmarken, we willen jaarlijks laten zien of de sector in staat was om reducties te realiseren voor bijvoorbeeld energie- en waterverbruik en CO2-uitstoot. Het concreet meetbaar maken van de verduurzaming is ons bestaansrecht. Door zo duurzaamheid vooruit te helpen, maken we de impact die ons voor ogen staat.”
Jij was bij APG al verantwoordelijk voor ESG (Environmental, Social en Governance) toen besloten werd om GRESB op te richten. Waarom die stap?
Van Tongeren: Ik was bij APG verantwoordelijk voor de vastgoed- en infrastructuurportefeuille, en vroeg me af hoe we ESG nu gingen meten voor zo’n grote portefeuille met honderden beleggingen in vastgoedfondsen en beursgenoteerde vastgoedbedrijven. Toentertijd had je al wel EPC’s (Energy Performance Certificates) voor gebouwen, vergelijkbaar met een energielabel dat iedereen voor zijn woning heeft. Het punt was alleen dat beleggers niet geïnteresseerd waren in individuele gebouwen, die wilden weten hoe bijvoorbeeld een Londens kantorenfonds in hun portefeuille het qua duurzaamheid deed in vergelijking met andere kantorenfondsen. In mijn zoektocht naar het antwoord op de vraag hoe we de relevante data effectief bij elkaar konden brengen, kwam ik vervolgens in contact met de Universiteit van Maastricht waar ze al onderzoek deden naar duurzaamheid en de correlatie met financiële performance. Daar is de eerste enquête ontwikkeld die later onze jaarlijkse GRESB-Assessment werd.
Wat betekent GRESB voor de vastgoed- en infrastructuursector?
Van Tongeren: GRESB is een benchmark voor en door deze sectoren. Wij vragen onze beleggers welke indicatoren zij belangrijk vinden vanwege zowel een impact op het risico-rendementsprofiel als een impact op milieu en maatschappij. Vervolgens passen wij de weging van die indicatoren aan en nemen wij eventueel nieuwe indicatoren op in onze Assessments. De transparantie die de GRESB-resultaten oplevert, helpt zowel investeerders als hun managers. De informatie in onze database maakt het mogelijk om ESG-prestaties van managers (onder andere fondsmanagers of beursgenoteerde bedrijven) te vergelijken met die van de peer group. De relatieve performance van een manager biedt een handvat voor dialoog met zijn investeerder en legt de basis voor concrete afspraken over ESG-verbeteringen. Wij zijn sectorspecifiek, wat wil zeggen dat wij ons alleen richten op commercieel vastgoed en infrastructuur.
Piek: Het mooie van de mogelijkheid jezelf te vergelijken met je peer group, is dat GRESB mede daardoor een aanjagend effect heeft op verduurzaming van de sector. We hebben bovendien een hele sector met honderden banen gecreëerd van duurzaamheids- of ESG-experts bij investeerders, hun managers, maar ook bij consultants die partijen helpen bij het invullen van de GRESB-Assessment en meedenken over waar participanten zich qua GRESB-score kunnen verbeteren in de toekomst.
Partners at Work heeft naast Josien ook jullie Director Infrastructuur, de Australiër Rick Walters, binnengebracht. Staan in Australië duurzaamheid en ESG meer op de kaart dan in andere landen?
Van Tongeren: Australië is al negen jaar koploper in onze assessments in vastgoed en infrastructuur. Het is op milieugebied inderdaad een zeer vooruitstrevend land. Nu zit duurzaamheid daar helemaal in het onderwijs verweven, dat begint al op de lagere school. Niet gek, want Australië heeft ook met extreme weersomstandigheden zoals droogte en watergebrek te maken en lag in het verleden precies onder het gat in de ozonlaag. Dus Australiërs worden al vroeg bewust gemaakt van het belang van duurzaamheid.
Hoe doet Nederland het op ESG in vergelijking met het buitenland?
Van Tongeren: De grote pensioenfondsen en de grote banken gebruiken onze data actief en zijn in die zin vooruitstrevend. Qua focus op duurzaamheid en ESG zijn onze grote banken en pensioenfondsen ook echt mondiale koplopers, de hele wereld kijkt naar ze. Voor de meeste Nederlandse vastgoedportefeuilles geldt daarentegen dat ze gemiddeld scoren. Maar gelukkig heeft Nederland ook een aantal koplopers, zoals het Dutch Health Care Property Fund van Syntrus Achmea Real Estate & Finance en het Dutch Institutional Hotel Fund N.V. van Bouwinvest REIM. Beide fondsen zijn voor hun sector, respectievelijk Health Care en Hotels, wereldwijd de beste.
Piek: Bij ING vindt zelfs al financiële innovatie plaats op basis van wat wij doen. Zo is er een ING-lening geïntroduceerd die de GRESB-score hanteert. Hoe hoger de GRESB-score van de lener, hoe minder rente de onderneming hoeft te betalen.
Wat zijn jullie toekomstambities?
Van Tongeren: Ik zou willen dat GRESB nóg meer mainstream wordt. Dus dat er allerlei index-achtige producten worden gebaseerd op onze data.
Loop je niet het risico dat als je het zo goed blijft doen je rol op langere termijn is uitgespeeld?
Van Tongeren: Onze benchmark is dynamisch, elk jaar worden een aantal nieuwe indicatoren toegevoegd die door beleggers als impactvol worden gezien. De Assessment blijft daarom niet honderd procent hetzelfde. Je ziet veel extra duurzaamheidsindicatoren binnenkomen die nu nog niet meetbaar zijn, maar over vijf jaar misschien wel. Uiteindelijk gaan we ernaartoe dat we niet alleen weten dat een duurzaam gebouw een positieve invloed heeft op iemands productiviteit, maar kunnen we met allerlei sensoren, apps en slimme meters de toegenomen productiviteit ook meten. Dus dit verhaal heeft ook een tech-component.
Piek: Ik vergelijk het met de kolom met financiële data die we gedurende een eeuw hebben opgebouwd en die inmiddels behoorlijk perfect is. Je kunt tegenwoordig met een Bloomberg Terminal alles zien. Momenteel bouwen we aan een kolom met duurzaamheidsdata. In de eerste kolom gaat het over geld en dat is eendimensionaal. Die andere kolom is complexer en die zijn we nu versneld aan het bouwen, met behulp van moderne communicatie- en database technologie. Want daarvoor hebben we geen honderd maar slechts tien jaar de tijd.
Tekst: Baart Koster
Foto: Bettina Traas
